Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Herbst 2013 den Leitzins für die Eurozone auf ein historisches Tief von 0,25 Prozent gesenkt. Damit haben sich die Bedingungen, um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren, noch einmal verbessert. „Hypothekendarlehen sind günstig wie selten zuvor“, betont Stefan Adam, Honorarberater für Finanzen und Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Niedersachen: „Im besten Fall erhält der Bauherr oder der Immobilienkäufer das Baugeld mit zehn Jahren fester Zinsbindung für unter drei Prozent effektiv.“ Damit der Traum von den eigenen vier Wänden auf soliden Füßen steht, sollte sich der Eigentümer in spe allerdings genau informieren, die Baufinanzierung sorgfältig und langfristig planen und an seine persönliche Lebenssituation anpassen.
Finanzbedarf berechnen – und auf eine hohe Eigenkapitalquote setzen
Der erste Schritt bei der Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung ist die möglichst exakte Berechnung des Finanzbedarfs. „Ist der Kredit zu niedrig bemessen, wird oft eine teure Nachfinanzierung nötig. Ist er zu hoch, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung auf die nicht ausgezahlte Kreditsumme“, betont Stefan Adam. Danach sei dann eine möglichst hohe Eigenkapitalquote die wichtigste Bedingung für eine solide Finanzierung, Käufer sollten in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises parat haben.
Bei einem Baukredit, so Adam, komme es nicht nur auf die Kreditsumme und den günstigen Zins an, sondern vor allem auch darauf, wie lang die Zinsbindung gelte: „Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen sollten Kreditnehmer mit einem hohen Finanzierungsvolumen eine Zinsbindung von mehr als den üblichen zehn Jahren wählen.“ Baufinanzierungsexperte Adam empfiehlt stattdessen Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren, um eine möglichst lange Planungssicherheit zu haben. Nach zehn Jahren könnten die Eigentümer aus den langlaufenden Darlehen aussteigen, wenn sie am Markt bessere Konditionen vorfinden würden.
Mit hoher Tilgung schneller schuldenfrei
Grundsätzlich ist eine ordentliche Tilgung das A und O bei der selbst genutzten Wohnimmobilie. „Wir raten beim derzeit niedrigen Zinsniveau zu einer Tilgung von mindestens zwei, besser sogar drei Prozent“, so Stefan Adam. Die Tilgung sollte dabei Vorrang vor anderen Sparformen haben. „So empfiehlt es sich oft, vorhandene Altersvorsorgeprodukte beitragsfrei zu stellen, da die schnelle Rückführung des Darlehens die beste Rendite bringt“, betont Adam. Mit der höheren Tilgung steige im übrigen auch die Sicherheit der Finanzierung.
Mit einer Risikolebensversicherung gegen alle Eventualitäten geschützt
In der Niedrigzinsphase und auch bei einer soliden Finanzierung gehen Häuslebauer und Immobilienkäufer große Risiken ein, im Normalfall verschulden sie sich über Jahre hinweg mit hohen Summen. Dieter Sprott von den Ergo Direkt Versicherungen rät deshalb dringend dazu, eine Immobilienfinanzierung mit einer Risikolebensversicherung gegen alle Eventualitäten abzusichern: „Die Finanzierung steht und fällt mit dem ausreichenden monatlichen Einkommen. Stirbt etwa der Hauptverdiener, ist die Familie mit den Verpflichtungen meist komplett überfordert und das fremdfinanzierte Eigenheim kommt unter den Hammer.“ Vor diesem Fall könne man sich günstig mit einer Risikolebensversicherung schützen. Sprott empfiehlt, das Fünffache des Jahresnettoeinkommens als Versicherungssumme einzusetzen, wenn man kleine Kinder hat.